O valor da arrematação não é, necessariamente, o custo total
Em um leilão judicial de imóvel, o valor do lance vencedor é apenas uma das parcelas que podem entrar na conta do arrematante. Dependendo do processo, do edital, do imóvel, do município e do que acontece depois da arrematação, podem existir despesas adicionais.
Mas há uma distinção essencial: “pode existir” não significa “sempre existe”. Alguns custos são comuns; outros só aparecem em determinadas situações; e alguns itens que costumam ser colocados em listas genéricas não são automaticamente responsabilidade do arrematante.
Antes de definir seu limite de lance, separe três coisas: (1) custos normalmente vinculados à aquisição, (2) custos condicionais e (3) débitos ou despesas que precisam ser analisados juridicamente antes de serem atribuídos ao arrematante.
Mapa dos possíveis custos
| Despesa | O que pode acontecer? | É automática? |
|---|---|---|
| Comissão do leiloeiro | Normalmente é prevista no edital e paga pelo arrematante, conforme a lei aplicável ou o percentual arbitrado pelo juiz. | ComumNão presumir percentual sem ler o edital. |
| Custas/despesas judiciais | Podem existir no processo, mas a forma de pagamento e eventual atribuição ao arrematante dependem do caso. | Variável |
| ITBI | Imposto municipal relacionado à transmissão, com regras e procedimentos definidos pelo município. | ComumVerificar legislação municipal e base aplicável. |
| Registro da carta de arrematação | O título judicial precisa ser levado ao Registro de Imóveis para a transferência ser registrada, com emolumentos conforme a legislação estadual. | Comum |
| Escritura pública | Na arrematação judicial de imóvel, o título típico é a carta de arrematação; não se deve somar automaticamente uma escritura pública de compra e venda. | Não presumir |
| IPTU e outros tributos anteriores | Em leilões abrangidos pelo Tema 1.134 do STJ, débitos tributários anteriores à alienação não são transferidos ao arrematante por cláusula do edital; há modulação de efeitos. | Não presumir |
| Condomínio anterior | Créditos propter rem podem se sub-rogar no preço nos termos do CPC/2015; a situação concreta deve ser conferida no processo e no edital. | Analisar |
| Penhoras, hipotecas e outros ônus | A existência de ônus não significa automaticamente que o arrematante terá de “pagar para liberar” o imóvel; o tratamento depende da natureza do crédito e do procedimento de cancelamento. | Analisar |
| Imissão na posse / desocupação | Pode não gerar custo relevante se o imóvel estiver livre; pode gerar despesas se houver ocupação e forem necessárias medidas materiais ou processuais. | Condicional |
| Regularização e averbações | Podem surgir para corrigir matrícula, construir/averbar, atualizar dados, regularizar área ou adequar o imóvel. | Condicional |
| Advogado, engenheiro, arquiteto e outros profissionais | Podem ser contratados pelo interessado para pesquisa, acompanhamento, regularização, posse, obras ou outras necessidades. | Opcional/condicional |
1. Comissão do leiloeiro
O CPC estabelece que o leiloeiro tem direito a receber do arrematante a comissão estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz. O edital deve indicar, quando for o caso, a comissão do leiloeiro. Portanto, não use um percentual genérico como substituto da leitura do edital.
Na prática, percentuais como 5% aparecem com frequência em leilões judiciais, mas o que importa para aquele imóvel é o percentual e as condições efetivamente previstos no procedimento.
Se um edital estabelecer comissão de 5% e o lance vencedor for de R$ 300.000, a comissão seria de R$ 15.000. Isso é um exemplo matemático, não uma regra universal de 5%.
2. Custas e despesas judiciais
“Custas judiciais” não devem ser tratadas como uma tarifa única e automática da arrematação. O processo pode envolver despesas, taxas e atos processuais, mas a responsabilidade pelo pagamento depende do procedimento e das determinações do juízo.
O próprio CPC disciplina a distribuição do produto da alienação e prevê que, após o pagamento do principal, juros, custas e honorários, eventual saldo seja restituído ao executado. Isso mostra por que é importante distinguir custas do processo de despesas que o edital atribui expressamente ao arrematante.
3. ITBI
O ITBI é um imposto municipal relacionado à transmissão de imóvel. Em arrematações judiciais, ele pode representar uma despesa relevante fora do lance e deve ser verificado segundo a legislação e os procedimentos do município competente.
O STJ consolidou entendimento de que, para a arrematação judicial, a base de cálculo do ITBI considera o valor da arrematação, e não simplesmente o valor de avaliação do imóvel. Ainda assim, o interessado deve conferir a legislação e o procedimento do município antes de calcular o desembolso.
ITBI é municipal. A alíquota, prazos, procedimentos e eventuais particularidades precisam ser conferidos no município do imóvel.
4. Registro da carta de arrematação
Na arrematação judicial de imóvel, a carta de arrematação é o título que será levado ao Registro de Imóveis. O registro é diferente de uma escritura pública de compra e venda.
Os emolumentos do Registro de Imóveis são definidos pela legislação estadual e variam conforme o estado e o ato praticado. Também podem existir custos com certidões ou atos registrais adicionais, dependendo da situação da matrícula.
Não some automaticamente “escritura + registro” como se toda arrematação judicial exigisse os dois. A arrematação judicial possui título próprio. O que precisa ser analisado é o título expedido pelo juízo e os atos exigidos pelo Registro de Imóveis.
5. IPTU e outros débitos tributários anteriores
Este é um dos pontos que mais mudou a forma como listas de custos devem ser apresentadas. O art. 130, parágrafo único, do CTN determina que, na arrematação em hasta pública, a sub-rogação dos créditos tributários ocorre sobre o respectivo preço.
Em 2024, no Tema Repetitivo 1.134, o STJ fixou que é inválida a previsão em edital atribuindo ao arrematante responsabilidade pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data da alienação. O tribunal também estabeleceu modulação: a tese vale para editais publicizados após a publicação da ata do julgamento, ressalvadas as situações indicadas pelo próprio STJ.
Para editais alcançados pelo Tema 1.134, uma cláusula editalícia não pode simplesmente transferir ao arrematante os tributos anteriores. Ainda assim, débitos posteriores à aquisição e outras obrigações que surjam após a arrematação podem ser de responsabilidade do novo titular.
6. Condomínio: um cenário diferente dos tributos
Despesas condominiais têm natureza propter rem e precisam ser analisadas separadamente dos tributos. O CPC/2015, no art. 908, §1º, prevê que créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se no preço da alienação, observada a ordem de preferência.
O STJ reconheceu que, sob o CPC/2015, despesas condominiais documentalmente comprovadas podem se sub-rogar no preço da adjudicação ou alienação. Por isso, uma dívida condominial antiga não deve ser tratada de forma automática como “dinheiro extra que o arrematante sempre terá de pagar”; é necessário verificar o processo, a documentação, o edital e a situação concreta.
Já as cotas que vencerem depois da aquisição/posse são uma questão diferente e normalmente entram na esfera de responsabilidade do novo titular conforme o período correspondente.
7. Penhoras, hipotecas e outros ônus
A matrícula pode apresentar penhoras, hipotecas, indisponibilidades, usufrutos, servidões, alienações fiduciárias ou outros registros. A existência de um ônus não significa automaticamente que o arrematante terá de pagar a dívida que o originou.
O CPC prevê a sub-rogação dos créditos que recaem sobre o bem no preço da alienação, observada a ordem de preferência. O tratamento concreto, entretanto, depende da natureza do direito, da posição do credor e das decisões do processo.
Depois da arrematação, pode ser necessário praticar atos para cancelar ou adequar registros na matrícula. Esses atos podem gerar emolumentos registrais, e a atribuição desses custos deve ser conferida no título, no processo e nas regras do Registro de Imóveis.
8. Imissão na posse e eventual desocupação
Um imóvel pode estar vazio, ocupado pelo executado, ocupado por terceiro, alugado ou submetido a outra situação possessória. Isso muda completamente o cenário de custos posteriores à arrematação.
Se a entrega da posse exigir apenas o procedimento judicial adequado, pode haver despesas processuais ou profissionais. Se houver resistência ou necessidade de atuação material, podem surgir custos com advogado, diligências, chaveiro, transporte, guarda de bens, mudança ou outros serviços, conforme o caso.
Uma desocupação pode também representar tempo e incerteza operacional. Por isso, “imóvel ocupado” deve ser tratado como uma variável própria na pesquisa, e não simplesmente como um valor a somar ao lance.
9. Regularização, averbações e documentação
Nem todo imóvel arrematado precisa de regularização. Mas podem existir situações como construção não averbada, divergência de área, alteração de numeração, atualização cadastral, necessidade de averbação de demolição, regularização de condomínio edilício ou outras pendências.
Quando isso ocorre, podem aparecer custos com emolumentos, certidões, levantamento técnico, engenheiro, arquiteto, topografia, projetos, taxas municipais e outros serviços. Não há um valor padrão: depende do problema e da localidade.
10. E se o imóvel for rural?
Em imóveis rurais, a análise pode incluir despesas e regularizações que não aparecem em um imóvel urbano. Dependendo do bem, podem entrar na investigação documentos e obrigações relacionados ao INCRA, CCIR, ITR, CAR, georreferenciamento, certificação, averbações e confrontações.
Isso não significa que todos esses custos estarão presentes em toda arrematação rural. Significa apenas que o universo de despesas possíveis é maior e precisa ser conferido conforme o imóvel e sua documentação.
11. Honorários advocatícios e profissionais
Honorários do advogado contratado pelo arrematante não são uma “taxa da arrematação” universal. Eles podem existir porque o comprador decidiu contratar assistência jurídica para analisar o edital, o processo, a matrícula, acompanhar a arrematação, obter a posse ou resolver uma questão posterior.
O mesmo vale para outros profissionais: engenheiro, arquiteto, topógrafo, despachante, contador ou especialista técnico podem ser necessários em determinados cenários, mas não são custos automáticos de todo leilão.
12. Outros custos que podem aparecer
- Certidões e pesquisas adicionais solicitadas pelo interessado ou necessárias para determinada etapa.
- Emolumentos de averbações, cancelamentos ou retificações no Registro de Imóveis.
- Serviços técnicos de engenharia, arquitetura, topografia ou avaliação complementar.
- Despesas de manutenção e conservação depois da aquisição, especialmente se o imóvel estiver vazio ou deteriorado.
- Seguro, quando contratado ou exigido em determinada estrutura de financiamento.
- Financiamento ou parcelamento: juros, correção ou outras condições financeiras podem existir conforme a modalidade admitida no edital e no processo.
- Obras e reformas, que não são despesas da arrematação em si, mas podem ser necessárias para tornar o imóvel utilizável.
- Despesas condominiais posteriores à aquisição/posse, conforme o período e a obrigação correspondente.
- Tributos posteriores à aquisição, como IPTU que venha a vencer depois da arrematação.
13. O que verificar antes de calcular seu lance máximo
- Leia a seção do edital sobre comissão do leiloeiro e despesas.
- Identifique o preço mínimo e as condições de pagamento.
- Confira a matrícula e os ônus registrados.
- Procure informações sobre IPTU, condomínio e outros débitos, mas não presuma responsabilidade apenas porque a dívida aparece no edital.
- Verifique se o imóvel está ocupado e como o edital trata a posse.
- Verifique se há indícios de regularização, averbações ou divergências cadastrais.
- Consulte os custos de ITBI e registro no município/estado correspondente.
- Separe custos obrigatórios, condicionais e opcionais.
- Só então estime o desembolso total que faz sentido para sua estratégia.
14. Exemplo: o lance não é a conta inteira
Imagine um imóvel arrematado por R$ 300.000. Um cenário hipotético poderia envolver comissão do leiloeiro, ITBI e registro. Se o imóvel estiver ocupado, ainda podem surgir despesas relacionadas à posse. Se houver necessidade de regularização, podem aparecer custos técnicos e registrais.
| Componente | Cenário | Como tratar |
|---|---|---|
| Lance | R$ 300.000 | Valor da arrematação. |
| Comissão | Ex.: 5% | Somar se o edital estabelecer esse percentual. |
| ITBI | Depende do município | Consultar regra e procedimento municipal. |
| Registro | Depende do estado e do ato | Consultar emolumentos do Registro de Imóveis. |
| Posse | R$ 0 a variável | Depende da situação possessória. |
| Regularização | R$ 0 a variável | Depende da matrícula e do imóvel. |
O exemplo mostra por que não existe um único “percentual de custo do leilão” que possa ser aplicado a todos os imóveis. O custo adicional é uma composição de eventos concretos.
Conclusão: transforme despesas possíveis em perguntas verificáveis
Uma boa análise de um leilão judicial não precisa tratar toda despesa possível como se fosse certa. O objetivo é identificar o que existe naquele imóvel, naquele processo e naquele edital.
Alguns custos são recorrentes, como comissão, ITBI e registro. Outros dependem da situação: posse, regularização, cancelamentos registrais, serviços profissionais e manutenção. E alguns débitos que aparecem no edital não devem ser automaticamente convertidos em custo do arrematante, especialmente diante das regras atuais sobre sub-rogação tributária.
Em vez de perguntar apenas “quanto posso dar de lance?”, a pergunta mais útil é: “qual é o desembolso total que este imóvel pode exigir neste cenário?”
Perguntas frequentes
Todo leilão judicial cobra comissão do leiloeiro?
A comissão é uma remuneração prevista pelo CPC para o leiloeiro, conforme a lei ou o arbitramento judicial. O percentual e as condições devem ser conferidos no edital e no processo.
IPTU atrasado sempre passa para o arrematante?
Não. Para os editais alcançados pelo Tema 1.134 do STJ, é inválida a atribuição ao arrematante dos débitos tributários anteriores à alienação por simples previsão editalícia, observada a modulação definida pelo próprio STJ.
O arrematante precisa pagar condomínio atrasado?
Não é correto responder com um “sim” automático. O CPC/2015 prevê sub-rogação de créditos propter rem no preço da alienação, e a situação concreta deve ser analisada conforme o processo, a documentação e o edital.
Arrematação judicial exige escritura pública?
Não se deve presumir isso. A arrematação judicial tem a carta de arrematação como título próprio para o registro do imóvel. O caso concreto e as exigências do Registro de Imóveis devem ser conferidos.
Quanto vou gastar para tomar posse?
Depende. Um imóvel livre pode não gerar uma despesa relevante de desocupação. Um imóvel ocupado e com resistência pode exigir medidas judiciais e serviços adicionais.
Honorários de advogado são obrigatórios?
Não como uma taxa universal da arrematação. Eles podem existir se o arrematante contratar assistência jurídica ou se houver necessidade de atuação profissional em determinada questão.